Một trung tâm thương mại và các cửa hàng bên trong nó đếm lưu lượng vì những lý do khác nhau, và các con số của họ hiếm khi khớp. Trung tâm muốn biết có bao nhiêu người trong tòa nhà, họ di chuyển ở đâu, và liệu một sự kiện có thay đổi điều gì không. Một cửa hàng thuê muốn biết có bao nhiêu người đi qua cửa kính của mình và bao nhiêu người bước qua cửa. Trộn hai tập dữ liệu đó — hoặc trả tiền cho sai tập — là một trong những sai lầm đo lường tốn kém hơn trong bất động sản bán lẻ.
Hai chủ sở hữu, hai tập dữ liệu
Đếm ở cấp trung tâm bao gồm cửa vào, hành lang, sảnh trung tâm, lưu thông theo chiều dọc và bãi đỗ xe. Chủ sở hữu là ban quản lý tòa nhà, và mục đích là cho thuê, tiếp thị, đánh giá sự kiện và các xu hướng lưu lượng khách báo cáo cho khách thuê.
Đếm ở cấp cửa hàng bao gồm lưu lượng pass-by trước mặt tiền và lượt vào cửa hàng. Chủ sở hữu là khách thuê, và mục đích là tỷ lệ chuyển đổi, nhân sự và các quyết định bố trí.
Hai tính chất theo sau sự phân chia đó:
- Lưu lượng khách của trung tâm không phải lưu lượng khách của cửa hàng. Cộng số lượt vào của các khách thuê sẽ không tái tạo được số đếm ở cửa vào của trung tâm. Người mua vào cửa hàng lặp lại nhiều lần, nhân viên qua lại ngưỡng cửa cả ngày, và một phần lớn số người trong tòa nhà không bao giờ đi qua một cửa hàng được đếm nào cả.
- Không con số nào sai. Chúng trả lời những câu hỏi khác nhau, và một chuỗi đem so các cửa hàng của mình với con số cấp trung tâm là đang so một cửa sổ với cả tòa nhà.
Chủ trung tâm đo gì ở khu vực chung
Cửa vào và bãi đỗ xe. Tổng của tòa nhà và đường cong số người đến. Đây là mẫu số cho mọi chỉ số khác của trung tâm, bao gồm lưu lượng khách trên mỗi mét vuông và tỷ lệ hiệu quả của khách thuê.
Sảnh trung tâm và không gian sự kiện. Thời gian dừng trong một hoạt động so với ngày thường. Đây là cách lợi ích của sự kiện được lập luận mà không cần giai thoại: cùng không gian, cùng phương pháp đo, trước và sau.
Hành lang và lưu thông. Khối lượng và hướng dòng chảy dọc theo các lối chính, điều này phơi ra các điểm tắc, ngõ cụt và hành lang mà người mua đi một chiều nhưng không bao giờ quay lại. Các quyết định bố trí cho thuê liền kề — cái gì nên nằm cạnh một cửa hàng neo — thường được xây trên lớp này.
Lộ trình giữa các cửa hàng neo. Nơi người mua di chuyển giữa các khách thuê lớn, và những đơn vị thứ cấp nào nằm trên lộ trình tự nhiên thay vì ngoài nó.
Khách thuê đo gì ở mặt tiền cửa hàng
Pass-by so với lượt vào. Được mô tả bên dưới, và là chỉ số bán lẻ trong trung tâm thương mại ít được dùng nhất.
Số lượt vào và tỷ lệ chuyển đổi. Số lượt vào chia cho giao dịch, đây là con số mà một cửa hàng thực sự có thể quản lý hàng ngày.
Loại trừ nhân viên. Nhân viên đi qua vạch mặt tiền trong ca sẽ thổi phồng số đếm nghiêm trọng — ở một cửa hàng nhỏ, có thể là một phần lớn lưu lượng được báo cáo. Bất kỳ cấu hình đếm mặt tiền nào cũng cần một câu trả lời có chủ đích cho việc này, dù là vùng loại trừ, quy tắc theo ca, hay thiết bị không duy trì định danh dài hạn.
Bao phủ ngưỡng cửa. Một mặt tiền rộng hơn trường nhìn của camera mất lượt vào ở các cạnh — thường là các cạnh gần hành lang nhất, đúng nơi những lượt vào không dự tính xảy ra. Cửa mở rộng cần hoặc nhiều hơn một thiết bị đếm, hoặc một thiết bị góc nhìn rộng hơn được lắp để bao phủ toàn bộ khoảng mở.
Pass-by và capture rate
Pass-by là số người đi qua trước cửa hàng — lưu lượng đã có cơ hội bước vào. Capture rate là số lượt vào chia cho pass-by.
Hầu hết khách thuê có thể đo số lượt vào và không thể đo pass-by, khiến họ mất khả năng tách hai câu chuyện rất khác nhau: "lưu lượng của trung tâm giảm, con số của chúng tôi giảm theo" so với "lưu lượng của trung tâm giữ nguyên, cửa kính của chúng tôi hết hiệu quả." Một số đếm hành lang từ ban quản lý, dù thô, cộng với số đếm cửa của chính khách thuê, cho một giá trị đại diện dùng được, tốt hơn nhiều so với việc không có mẫu số nào.
Capture rate cũng quan trọng trong các cuộc thảo luận hợp đồng thuê, vì nó là một trong số ít chỉ số cấp cửa hàng phản ánh vị trí của đơn vị và thiết kế mặt tiền hơn là hoạt động tiếp thị của đơn vị vận hành.
Ghi chú về lắp đặt và cấu hình cho môi trường trung tâm thương mại
- Trần rất cao. Một sảnh trung tâm có thể đặt vài mét giữa camera và người được đếm, điều này ưu tiên cảm biến chiều sâu hoặc một ống kính và góc lắp khớp với chiều cao thực tế. Hãy thử nghiệm ở chiều cao thật, không phải trong phòng trưng bày.
- Bề mặt phản chiếu và kính. Sàn bóng và lan can kính tạo ra phản chiếu mà một số hệ thống thị giác đọc thành người thừa. Ở nơi vạch mặt tiền nằm trước một bề mặt gương, hãy xác minh trước khi nghiệm thu.
- Đám đông đông đúc, đứng yên. Lập trình sự kiện làm đầy sảnh trung tâm bằng người đứng yên, đây là điều kiện khó nhất cho phát hiện dựa trên chuyển động và là lập luận mạnh nhất cho cảm biến dựa trên chiều sâu trong không gian sự kiện.
- Hình học lưu lượng đi ngang. Trong hành lang, hãy lắp trên cao với vạch đếm vuông góc với hướng di chuyển. Một vạch vẽ theo góc sẽ ghi nhận lượt quay lại như lượt vào mới.
- Thang cuốn và cầu thang. Hướng di chuyển phải được xử lý rõ ràng; một thiết bị chỉ đếm người cắt qua một mặt phẳng sẽ tạo ra một tổng, không phải dòng ròng.
Chia sẻ dữ liệu giữa chủ nhà và khách thuê
Khi một trung tâm lắp hạ tầng đếm, các câu hỏi cần giải quyết trước khi lắp đặt mang tính thương mại hơn là kỹ thuật:
- Ai sở hữu dữ liệu hệ thống tạo ra, và các con số cho một khách thuê được nêu tên có thể được công bố cho khách thuê đó hoặc cho người khác không?
- Mức độ chi tiết nào được chia sẻ — chỉ tổng tòa nhà, số đếm hành lang, hay cấp mặt tiền cửa hàng? Định dạng nào, và bao lâu một lần?
- Ai trả tiền cho việc đếm mặt tiền của chính khách thuê, và nó có phải dùng cùng nhà cung cấp với trung tâm không?
Một thỏa thuận phổ biến là ban quản lý báo cáo lưu lượng khách tổng hợp của tòa nhà hoặc hành lang theo lịch, trong khi dữ liệu cấp cửa hàng thuộc về khách thuê. Ở nơi ban quản lý chia sẻ bất cứ thứ gì giống dữ liệu di chuyển cấp cửa hàng, các nghĩa vụ thông báo và quy tắc riêng tư được áp dụng, và chúng cần xác nhận từ cố vấn pháp lý đủ năng lực tại khu vực tài phán liên quan thay vì giả định của nhà cung cấp.
Các tiêu chuẩn cũng quan trọng cho khả năng so sánh. Nếu hai hệ thống trong cùng một tòa nhà định nghĩa "một lượt vào" khác nhau — một hệ đếm nhân viên, một không; một đếm trẻ em, một không — hai tập dữ liệu sẽ không bao giờ khớp, và mọi tranh luận tiếp theo về hiệu quả sẽ vô căn cứ.
Mỗi bên dùng các con số thế nào
Cho thuê. Bằng chứng cho các cuộc thảo luận về giá thuê và thuê theo tỷ lệ phần trăm, quyết định về cơ cấu khách thuê, và nơi đặt các ngành hàng để những cửa hàng bổ trợ nằm trên cùng một lộ trình tự nhiên thay vì ở hai đầu đối diện của tòa nhà.
Tiếp thị. Đánh giá sự kiện và chiến dịch, so sánh điều chỉnh theo ngày trong tuần và thời tiết, và khả năng nói trung thực liệu một khuyến mãi có làm thay đổi lưu lượng hay chỉ di chuyển người ta quanh bên trong cùng một tòa nhà.
Vận hành. Vệ sinh, an ninh và nhân sự thang máy được xếp theo đường cong số người đến thực; tải của thang cuốn và cửa vào được biết trước khi nó trở thành một khiếu nại.
Khách thuê. Đường cong nhân sự theo giờ, các thay đổi mặt tiền và trưng bày được đo thay vì khẳng định, và so sánh toàn chuỗi giữa các đơn vị ở những trung tâm khác nhau bằng một phương pháp nhất quán.
Những giới hạn đáng nói trước
Đếm trong một trung tâm thương mại công cộng nhạy cảm về mặt chính trị hơn đếm bên trong một cửa hàng. Biển hiệu dễ thấy, tổng hợp ẩn danh, lưu trữ ngắn và không nỗ lực nhận diện là các mặc định thực tế; nghĩa vụ cụ thể thay đổi theo thị trường và cần rà soát pháp lý địa phương.
Các con số cũng sẽ không bao giờ khớp hoàn hảo giữa các hệ thống, nhà cung cấp và vị trí lắp. Chênh lệch vài phần trăm giữa hai bộ đếm được lắp độc lập trên cùng một cửa ra vào là bình thường. Ai trình bày lưu lượng khách của trung tâm như một con số chính xác — hoặc dùng một khác biệt nhỏ để giải quyết một tranh cãi lớn — là đang tuyên bố quá mức về những gì công nghệ làm được.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao lưu lượng khách của trung tâm không bao giờ bằng tổng số đếm của các cửa hàng? Vì chúng đo những nhóm dân số khác nhau. Tổng của trung tâm đếm người vào tòa nhà một lần; số đếm cửa hàng đếm lượt vào các đơn vị, nên một khách ghé sáu cửa hàng tạo ra một lượt đếm trung tâm và sáu lượt đếm cửa hàng. Di chuyển của nhân viên, các lượt ghé lặp lại và những người không bao giờ đi qua một cửa hàng được đếm càng làm khoảng cách rộng ra.
Khác biệt giữa lưu lượng sảnh trung tâm và lưu lượng mặt tiền cửa hàng là gì? Lưu lượng sảnh trung tâm là lưu lượng đi qua và xem hàng trong không gian chung; chưa ai cam kết vào một cửa hàng cụ thể. Lưu lượng mặt tiền là lưu lượng đã tới trước mặt tiền của một đơn vị cụ thể và do đó có một lựa chọn để đưa ra. Cái thứ nhất mô tả sức hút của tòa nhà, cái thứ hai mô tả cơ hội của một cửa hàng.
Một trung tâm thương mại cần bao nhiêu camera? Không có câu trả lời chung, vì nó phụ thuộc vào số cửa vào, hình học hành lang, chiều cao trần và liệu bạn có cần hướng dòng chảy ngoài khối lượng hay không. Cách tiếp cận hữu ích là đặc tả các câu hỏi trước — tổng tòa nhà, dòng chảy hành lang, thời gian dừng không gian sự kiện, vạch mặt tiền — rồi định cỡ bao phủ theo đó, thay vì bắt đầu từ số camera.
Có hợp pháp để đếm người trong một trung tâm thương mại không? Đếm tổng hợp ẩn danh ở khu vực chung được thực hành rộng rãi, nhưng nghĩa vụ thông báo và lưu trữ khác nhau theo quốc gia và theo việc có dữ liệu cá nhân nào tham gia hay không. Thái Lan, Singapore, Việt Nam, Malaysia và Indonesia mỗi nơi có chế độ riêng, và các yêu cầu áp dụng cho một tài sản cụ thể nên được xác nhận với cố vấn pháp lý đủ năng lực.
---
Đếm ở trung tâm và đếm ở cửa hàng là hai lớp của một bức tranh, và chúng chỉ trở nên hữu ích khi mỗi bên biết mình sở hữu lớp nào. Tổng quan giải pháp mô tả cách đếm và phân tích khu vực phù hợp với triển khai trung tâm thương mại và bất động sản bán lẻ, và trung tâm sản phẩm liệt kê các dòng camera được thiết kế cho bao phủ từ trên cao và diện rộng. Về các chỉ số nằm trên dữ liệu này, xem blog. Nếu bạn đang lập kế hoạch bao phủ cho một tài sản hoặc một chuỗi, hãy liên hệ đội ngũ của chúng tôi kèm bản vẽ mặt bằng.